Sự gia tăng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) của Việt Nam tiếp tục mở ra cơ hội cho các nhà phát triển khu công nghiệp nói chung, mảng kho xưởng xây sẵn nói riêng.

Trong giai đoạn năm 2023, kinh tế có phần ảm đạm, tuy nhiên các dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vẫn thu hút vào Việt Nam. Đặc biệt, đây là cơ hội dành cho các KCN và doanh nghiệp kinh doanh mảng nhà xưởng cho thuê.

Theo thống kê GDP năm 2023 kết quả cho thấy thị trường khu nhà xưởng xây sẵn vẫn tiếp tục duy trì "nhiệt" thông qua những tín hiệu khả quan trong phát triển kinh tế năm 2024.

Với những kết quả tích cực từ GDP 2023, thị trường nhà xưởng xây sẵn cho thuê vẫn tiếp tục duy trì ổn định, thậm chí có thể phát triển thành xu hướng mới trong năm 2024.

Nhu cầu khu nhà xưởng xây sẵn cho thuê tăng trong những năm vừa qua, và chưa có xu hướng hạ nhiệt. Phù hợp cho những doanh nghiệp vừa, với diện tích đảm bảo cho doanh nghiệp chuyên môn hóa, thay vì những dây chuyền lớn trong sản xuất.

Xu hướng từ sau dịch Co-vid19, các doanh nghiệp chuyển hướng phát triển vừa với việc chuyên môn hóa sản xuất. Với xu hướng chuyên môn hóa sản xuất, nhu cầu kho xưởng với diện tích lớn đã giảm, những năm gần đây, chuyển dịch sản xuất sang mô hình vừa và nhỏ đảm bảo an toàn hơn cho nhà đầu tư.

Các ngành thu hút đầu tư đến từ các doanh nghiệp điển hình như: điện, điện tử, may mặc, vendor chuyên biệt cho các tập đoàn lớn.

Nhu cầu thuê nhà xưởng vẫn tăng, giá thuê không giảm

Nhờ nguồn vốn mạnh mẽ đến từ các nước trong khu vực như Hàn Quốc, Trung Quốc, cho đến các quốc gia châu Âu: Đức, Thụy Điển, giúp khối đất tại các KCN vẫn tiếp tục duy trì “nhiệt” để phát triển. Nhờ vào các dự án có tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm triệu USD.

Thống kê cho thấy, tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm 2022. Đây là mức giải ngân cao kỷ lục từ trước tới nay.

Với xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các tập đoàn lớn vào Việt Nam nhiều hơn, dịch chuyển xu hướng đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, những hỗ trợ của nhà nước về các thủ tục hành chính càng giúp cho phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp cận nhiều đối tác hơn.

Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng xây sẵn trong KCN tăng là còn nhờ vào lượng vốn FDI mạnh rót vào Việt Nam những năm gần đây. Thị trường BĐS trong năm qua chững lại, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sức hút đầu tư mạnh.

Theo các báo cáo đến từ Knight Frank, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Tp HCM khá cao ~92%, ở ngoại thành Hà Nôi 78%. Đặc biệt giá thuê cũng tăng vào giai đoạn sau dịch.

Ông John Campbell - Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2023, khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha; giá đất cho thuê tăng 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 24.883 ha; giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê.

Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, mảng nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục diễn biến sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 được đưa vào sử dụng từ nay đến năm 2026 với sự tham gia của cả chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo nhờ hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Để tạo sức hút với khách thuê, chuyên gia Savills Việt Nam đưa ra khuyến nghị, các nhà phát triển khu công nghiệp cần mang tới các dịch vụ có giá trị gia tăng cao đi kèm các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững...

Các vấn đề nan giải đối với thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay

Để duy trì dòng vốn, đồng thời kéo thêm các doanh nghiệp bạn hàng hoạt động tại KCN, việc mở rộng các dịch vụ thị trường đi kèm, sẽ giúp tăng sức hút đầu tư, kéo theo các doanh nghiệp vendor.

Tuy nhiên, có nhiều thách thức liên quan đến chi phí giá đất, chi phí lao động, xây dựng, ngày càng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp.

Đối với giá đất KCN, tại Việt Nam giá đất thấp nhất từ khoảng 80 USD/m2, cao nhất có thể lên tới 280 USD/m2. Việc thâm hụt nguồn lực lao động trẻ cũng khiến doanh nghiệp hạn chế lựa chọn khi khảo sát tại Việt Nam.

Còn đại diện Knight Frank Việt Nam lưu ý, phí logistics cao sẽ là trở ngại trong thu hút đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù đã ký kết nhiều thỏa thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao sẽ phần nào ảnh hưởng đến lợi thế của Việt Nam.

Ngoài ra, triển vọng lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được dự báo giảm. Tỷ lệ giá trị vốn hóa tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại và cạnh tranh gia tăng từ những thị trường có giá thuê rẻ hơn trong khu vực.

“Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam đã tăng từ 9-12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước”, ông Alex Crane cho hay.